進一步降溫!房企投資節奏放緩 土拍溢價率再創新低

進一步降溫!房企投資節奏放緩 土拍溢價率再創新低

(原標題:進一步降溫!房企投資節奏放緩,土拍溢價率再創新低,什麼信號?”三條紅線”威力顯現)

土地市場的熱度正進一步降溫。

多家研究機構的統計數據顯示,10月,房企投資拿地節奏明顯放緩,全國土地成交量價齊跌,土地出讓金總額縮水近2成,溢價率也降至4月份以來的歷史低位,土地流拍現象進一步加劇。

業內人士認爲,在“三條紅線”約束房企降負債影響下,土地市場熱度較上月進一步回落。臨近年底,房企拍地將會更加理性,土拍競爭或進一步降溫,僅有少數優質地塊纔會有較高的競拍熱度,條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑,預計優質地塊價格仍將緩步上漲。

從10月全國土地出讓金排名前二十城市來看,一線城市僅廣州上海入榜,廣州收金逾216億元居榜首;二線城市共佔據榜單13席,爲榜單主力,其中南京攬金逾139億元,位列第三。

中指研究院的數據顯示,1-10月,TOP100企業拿地總額25950億元,拿地規模同比增長10.9%,增長率較1-9月有所上升。

儘管1-10月拿地同比顯著上升,但是從單月來看,代表房企拿地規模持續下降,並創4月以來的新低。

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中指研究院指出,一季度,部分城市土地交易市場受疫情影響暫停或放緩推地,50家代表房企拿地規模處在較低水平;進入二季度,商品房交易市場信心逐漸恢復,各地優質地塊推出量增加、企業資金面有所改善,多重因素影響下50家代表房企加大投資力度,5月經歷短暫回調後6月回升至上半年最高點。經歷二季度的積極補倉後,三季度房企調整拿地節奏,拿地規模整體低於上季度。10月房企拿地節奏再放緩,規模下滑明顯。50家代表房企中,39家10月拿地金額較前9個月均值出現下滑,這一比例較上個月有明顯增加。

對於房企拿地節奏放緩的原因,億翰智庫認爲,大中房企具有較強的回款能力和融資能力,充裕的資金流入能夠幫助公司增加在土地市場上的拿地力度,中小房企規模偏小帶來的回款規模較低,並且受規模限制融資門檻較高,以此導致外部融資規模較低,限制了公司的投資力度。但是在企業量入爲出的投資策略下,公司根據自身的資金儲備選擇合適的城市適時增加土地儲備,不再一味追求核心城市的高價地塊,更有利於企業保持穩定的發展。

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從全國土地市場來看,10月土地成交縮水,溢價率繼續走低。

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中指研究院的數據顯示,10月,全國300城土地成交量環比縮水,土地出讓金總額環比縮水近兩成,土地平均溢價率爲11%,較上月減少2個百分點,再創今年4月以來新低。

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克而瑞研究中心的數據也顯示,受“中秋+國慶”雙節因素的影響,10月土地市場成交量明顯下滑,降幅超三成;同時,土地成交單價也連續五個月下滑,並且在房企融資環境收緊後,10月份成交溢價率再度明顯下滑,降至年初3月份水平,市場熱度明顯下滑。此外,土地流拍也在加劇,10月份流拍率環比9月大幅上升,已經超過10%。

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對於10月溢價率繼續走低的原因,億翰智庫認爲,主要是行業融資渠道不暢使企業拿地更加謹慎,並且根據量入爲出的原則,不一味追求的高價地塊。

克而瑞研究中心也認爲,10月溢價率明顯下滑,一方面與熱點城市優質地塊供應明顯減少有關,另一方面與“三條紅線”融資規則試點實施有關,資金面收緊下,企業拍地積極性明顯回落,土地成交溢價也因此明顯下滑。各能級城市表現方面,除一線城市因滬、廣、深均有優質地塊出讓較多使得溢價率明顯上升至11.7%外,二線和三四線城市的溢價率環比均有所下滑。

易居企業集團首席執行官丁祖昱指出,8月“三條紅線”融資新規之下,房企融資環境進一步收緊,再加上多地調控加碼,房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。據克而瑞研究中心監測,拿地放緩成爲9月份50強房企的主流趨勢,三季度房企投資金額下滑26%,地價連續3個月回落,溢價率也在9月份明顯回落,流拍率升至9.3%,土地市場整體熱度明顯回落,10月土地市場進一步降溫。

不過,丁祖昱同時指出,在融資監管規則實施之後,熱點城市中優質宅地的供應有所增加,以10月份以來成交單價TOP20地塊來看,以最高限價成交或成交溢價率超過30%的地塊數量多達12幅,優質地塊競爭仍較激烈。

對於土地市場未來走勢,丁祖昱認爲,臨近年底,大部分房企已完成了增儲目標,而在融資監管要求下,部分高負債的房企也會減少拿地支出,加速銷售回款,以降低財務槓桿率。接下來,房企拍地將會更加理性,土拍競爭或進一步降溫,僅有少數優質地塊纔會有較高的競拍熱度,條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑,預計優質地塊價格仍將緩步上漲。

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